Các nhà đầu tư "đại bàng" trên thế giới đang có nhiều chiến lược gia tăng đầu tư tại Việt Nam khi ký một loạt biên bản ghi nhớ, triển khai hợp đồng thuê cũng như những hoạt động mua bán trong giai đoạn gần đây.
Tiềm năng thu hút đầu tư
Theo Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20-3, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài trên cả nước đạt gần 5,45 tỉ USD, chỉ bằng 61,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, số dự án đăng ký mới là 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, bất động sản (BĐS) là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành có lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn nhất, khi tổng vốn đầu tư 3 tháng đầu năm khoảng 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Mặc dù FDI năm 2023 đã chậm lại do kinh tế thế giới khó khăn nhưng thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhờ lợi thế về lao động, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, sự ổn định kinh tế vĩ mô…
Thống kê từ Savills Việt Nam cho thấy từ sau đại dịch COVID-19 đến nay, nhà đầu tư, khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán với Việt Nam. Điển hình là việc Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất, mở rộng quy mô tại Bắc Giang. Foxconn đã ký kết biên bản ghi nhớ nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).
Mới đây nhất là sự kiện đoàn 52 doanh nghiệp lớn của Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đã đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác. Điều này cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam rất lớn, phần nào thể hiện Việt Nam có tiềm năng trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.
Riêng tại Bình Dương, cuối tháng 3 vừa qua, tỉnh này đã cấp phép cho 4 dự án KCN mới, đồng thời cho phép tăng vốn đầu tư cho 2 dự án với tổng mức đầu tư 500 triệu USD.
Doanh nghiệp nước ngoài đang xây nhà máy tại một khu công nghiệp ở Bình Dương. Ảnh: THẢO NGUYỄN
Nâng chất lượng và dịch vụ
Ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam - cho rằng BĐS công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỉ giá ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Ngoài ra, việc các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc cũng giúp thị trường BĐS công nghiệp Việt trở thành điểm sáng. Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỉ lệ lấp đầy ở các KCN luôn đạt mức cao. Tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỉ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Còn phía Bắc, các tỉnh có thị trường BĐS công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỉ lệ lấp đầy từ 96% - 99%.
Nguyên nhân là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều trong thời gian gần đây tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. "Thị trường BĐS công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển, đa dạng các sản phẩm như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư" - ông John Campbell nhận định.
Theo ông Vũ Minh Chí - quản lý cấp cao, dịch vụ công nghiệp thuộc Colliers Việt Nam, một trong những lý do cầu vượt cung trên thị trường BĐS công nghiệp là vì nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.
Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân, chuyên gia… Vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm. "Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng" - ông Chí nhận định.
Các chuyên gia cũng cho rằng ngoài vị trí, giá thuê thì các "ông lớn" sẽ có yêu cầu rất cao về những yếu tố liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất. Vì vậy, các KCN cần phải đẩy mạnh cải thiện chất lượng dịch vụ, đặc biệt là các yếu tố môi trường như chất thải ròng bằng 0, năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn… để thu hút nhà đầu tư lớn.
Rao bán nhà xưởng nhỏ
Trong bối cảnh BĐS công nghiệp cung không đủ cầu, thị trường hiện nay lại ghi nhận nghịch lý là các nhà xưởng nhỏ đang được rao bán hoặc cho thuê khá nhiều. Ông Nguyễn Thành Nhân - giám đốc một sàn môi giới BĐS tại khu vực TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - cho biết số lượng nhà xưởng nhỏ bỏ trống ở Đồng Nai được chủ đất hoặc doanh nghiệp rao bán giá rẻ, bán gấp với tỉ lệ cao hơn vài năm trước, khoảng 6-10 tỉ đồng cho khu nhà xưởng từ 1.000 - 3.000 m2, tùy vị trí.
Theo ông Nhân, ngoài nguyên nhân do kinh doanh khó khăn, thua lỗ, thậm chí phá sản, nợ ngân hàng phải bán nhà xưởng thì một số cơ sở bị bắt buộc phải di dời đến các KCN tập trung, có quy hoạch theo cụm, nhóm ngành nghề... nên rao bán lại nhà xưởng cũ. Những nhà xưởng này chủ yếu xây dựng trên đất nông nghiệp nên không được cấp phép hạ thế điện, cũng không được tạo điều kiện phát triển kinh doanh bài bản.