Dự án mở bán dù chưa đủ điều kiện
Rủi ro này phần lớn đến từ việc người mua không nắm rõ quy định, chưa kiểm tra kỹ hồ sơ mà đã vội vàng thanh toán tiền.
Dù trong pháp luật có yêu cầu dự án phải đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định thì mới được phép kinh doanh nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận nên cứ làm lướt. Đôi khi dự án đó chưa có giấy về quyền sử dụng đất cho cả dự án, hồ sơ cũng chưa được duyệt nhưng đã bắt đầu mở bán.
Đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khi muốn mở bán chủ đầu tư phải xây xong phần móng. Nhiều người không biết về quy định này dẫn đến dễ gặp rủi ro.
Khi mua chung cư, cần thận trọng để tránh những rủi ro có thể gặp. (Ảnh minh họa: Trương Công Hiếu).
Đối với dự án hình thành trong tương lai đặc biệt là các khu phức hợp và nhà chung cư, ngoài việc có những giấy tờ pháp lý được nêu ở điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản, thì trên thực địa họ phải xây xong phần móng, đạt khoảng 20% tiến độ xây dựng của tòa nhà. Ngoài ra, Sở Xây dựng có quy định để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh thì phải được Sở nghiệm thu phần móng và được công bố trên website chính thức của Sở Xây dựng. Sau khi thỏa mãn các điều kiện theo luật định thì dự án nhà ở hình thành trong tương lai mới đủ điều kiện để mở bán.
Một điều kiện quan trọng nữa là dự án đó phải được một ngân hàng thương mại lớn của Việt Nam đồng ý bảo lãnh. Để trong trường hợp xảy ra sự cố chủ đầu tư không tiếp tục xây dựng dự án được tiếp mà buộc phải hoàn tiền lại cho nhà đầu tư, thì ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả trước. Đây là quy định nhằm để bảo vệ người mua nhà, thế nên nhà đầu tư cần phải nắm rõ để có thể đảm bảo quyền lợi của mình.
Rủi ro khi ký hợp đồng
Lần đầu mua chung cư, người mua sẽ không khỏi choáng ngợp với cơ số hợp đồng khác nhau. Cứ tưởng mua nhà ký hợp đồng mua bán là đủ, nhưng đến lúc môi giới đưa ra thì mới biết có đủ loại hợp đồng như “Hợp đồng hợp tác đầu tư”, “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”, “Hợp đồng góp vốn”…
Luật có ghi rõ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua không được thanh toán 100% giá trị nhà ở cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán ký kết phải thể hiện thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng.
Chính vì thế mà các chủ đầu tư sẽ lách bằng các hình thức hợp đồng khác nhau như: Hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn…Tất nhiên những loại hợp đồng này đều không đúng mẫu của Bộ Xây dựng quy định nhưng chủ đầu tư vẫn thường dùng để huy động vốn trái phép.
Nguy cơ phòng cháy chữa cháy
Đây là yếu tố mà bạn nhất thiết phải xem kỹ khi mua căn hộ chung cư. Những trang thiết bị như còi, chuông báo cháy hay hệ thống chữa cháy, bình cứu hỏa cần phải được chuẩn bị đầy đủ và luôn trong tình trạng sẵn sàng, có thể sử dụng ngay nếu có sự cố xảy ra.
Song song đó, cầu thang thoát hiểm cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Tốt nhất là được làm bằng cửa sắt, luôn đóng nhưng không bao giờ được khóa.
Ngay khi có sự cố xảy ra thì lửa cũng không thể lan đến lối thoát hiểm và cháy lan đến các tầng khác. Nếu thang máy chung cư không sử dụng được, bạn có thể đi bằng lối thoát hiểm ra ngoài.
Tranh chấp chỗ đỗ xe
Thời gian qua, nhiều vụ tranh chấp chỗ đổ xe giữa người mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư hay ban quản lý tòa nhà đã xảy ra.
Để tránh gặp phải phiền phức này khi dọn vào sống trong chung cư cao tầng, bạn cần dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng và trao đổi rõ ràng với chủ đầu tư về vấn đề này.
Người mua căn hộ chung cư phải minh bạch tiêu chuẩn đỗ xe trước khi ký vào hợp đồng mua bán căn hộ. Một số điểm người mua căn hộ chung cư cần chú ý như: Mỗi căn hộ được đỗ tối đa bao nhiêu xe máy, bao nhiêu ô tô? Chỗ đỗ xe là tiện ích đi kèm đã tính trong giá bán hay phải mua riêng/ thuê có thời hạn? Nếu trong dự án có khu thương mại thì cư dân sẽ dùng chung hay riêng hầm xe với khách vãng lai?
Rủi ro mua phải tầng xây không phép
Vì lợi nhuận, có khi chủ đầu tư sẽ cố tình xây vượt số tầng theo giấy phép được cấp từ cơ quan chức năng. Thông thường sai phạm này sẽ ảnh hưởng đến những căn hộ ở tầng trên cùng.
Vì thế, nếu quyết định mua tầng trên cùng của khu căn hộ chung cư thì bạn cần tìm hiểu kỹ cả tòa nhà có xây vượt tầng không để tránh các rắc rối về sau.
Đã có trường hợp khi thanh tra phát hiện ra sai phạm xây dựng vượt tầng, chủ đầu tư phải đập bỏ hoặc để tầng trên cùng thành khu vực sinh hoạt chung của toàn bộ cư dân.