Nhà phố và biệt thự tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận sụt giảm mạnh nguồn cung

Báo cáo thị trường quý I của DKRA Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh sụt giảm mạnh.

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường có 611 căn mở bán đến từ 12 dự án, chỉ bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 71%, tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý IV/2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại TP.HCM, chiếm 60% nguồn cung mới toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tăng 3-5% do chi phí đầu vào tăng, riêng Đồng Nai ghi nhận mức giá bán sơ cấp tăng 8-12% so với quý trước.

Cụ thể, mức giá bán sơ cấp ở TP.HCM cao nhất là 150 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,5 tỷ đồng/căn. Tiếp theo, ở Đồng Nai ghi nhận mức giá bán sơ cấp cao nhất là 85 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5 tỷ đồng.

Kế đến, Bà Rịa - Vũng Tàu có mức giá bán sơ cấp cao nhất là 21,3 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 4,6 tỷ đồng/căn/. Riêng thị trường Long An, mức giá bán sơ cấp dễ chịu nhất khi mức giá cao nhất là 13 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2 tỷ đồng/căn.

DKRA đánh giá, thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, tập trung chủ yếu vào những dự án tại TP.HCM đã bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện và có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn. Đối với các tỉnh giáp ranh chưa ghi nhận giao dịch thứ cấp.

Các sản phẩm nằm trong các khu đô thị quy mô lớn, nhiều tiện ích, được quy hoạch đồng bộ, bài bản và được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.

Dãy nhà phố thương mại "ế ẩm" nằm trong khu cảng Cát Lái, TP. Thủ Đức.

Đối với thị trường nhà phố/biệt thự ở TP.HCM, Theo thống kê trong Q1/2022, thị trường TP. HCM đón nhận 368 căn mở bán đến từ 9 dự án (bao gồm 7 dự án mới và 2 dự án thuộc giai đoạn tếp theo), gấp 2,3 lần so với quý trước và tăng 6.4% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới xấp xỉ 70% tương đương 256 căn, gấp 4,5 lần so với quý IV/2021 và tăng gần 30% so với cùng kỳ năm.

Khu Đông vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên tỷ trọng ngày càng giảm dần. Thị trường có xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây, những khu vực có quỹ đất rộng và mức giá bán vẫn còn thấp so với các khu vực còn lại.

Số lượng dự án đưa ra thị trường ngày càng tăng, tuy nhiên chủ yếu là những dự án quy mô nhỏ với số lượng căn hạn chế. Giá bán sơ cấp tăng 3-5% so với giai đoạn mở bán trước. Tuy nhiên, nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất… được các chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ người mua.

Giao dịch thứ cấp ở mức trung bình, tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà với mức giá bán trên dưới 10 tỷ đồng/căn. Những dự án có quy mô lớn, tiện ích nội khu đa dạng và vị trí kết nối thuận tiện có tỷ lệ giao dịch thành công cao.

“Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự ở TP.HCM và vùng phụ cận có thể tăng so với quý I. Nguồn cung dao động khoảng 1.900 căn tập trung tại một số địa phương như TP.HCM và Đồng Nai.

Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Riêng TP.HCM, khu Đông vẫn dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp có thể sẽ tiếp tục xu hướng tăng do chi phí đầu vào tăng”, chuyên gia DKRA nhận định.

Theo tìm hiểu, khoảng hơn 5 năm trở lại đây, các căn nhà phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện ở các dự án khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM, chia làm 2 nhóm sản phẩm. Thứ nhất là nhà phố thương mại, gắn liền với đất, sở hữu lâu dài. Thứ hai là nhà phố gắn khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn, chủ yếu là 50 năm.

Riêng, nhà phố thương mại gắn liền với đất là loại hình bất động sản được nhiều chủ đầu tư xây dựng trong một dự án khu dân cư. Đặc điểm của loại hình này là nằm tại trục đường lớn, thiết kế từ 4-5 tầng, trong đó tầng 1 dùng để kinh doanh, từ tầng 2-5 dùng để ở.

Phân khúc này thu hút rất tốt dòng tiền của giới đầu tư. Với lợi thế vừa để ở, vừa kinh doanh, shophouse nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Vì thế, giá bán của chủ đầu tư vốn đã cao, giá thứ cấp cũng tăng đáng kể.

Dẫu vậy, dù giá tăng cao nhưng dòng sản phẩm này vẫn thuộc dạng mua rồi để đó. Không phải trong khu đô thị hay các tòa nhà cao tầng nào mà loại hình cũng thu hút được khách thuê hoặc để ở. Tại TP.HCM, có nhiều khu vực dù đã bàn giao sản phẩm từ lâu, song, nhiều năm nay vẫn bỏ trống và rơi vào tình trạng ế ẩm.