Từ Thanh Hoá vào Tp.HCM, hai vợ chồng chị Hoa đều làm nhân viên văn phòng với tổng thu nhập hàng tháng hơn 35 triệu đồng. Tuy nhiên, đến nay đã hơn 10 năm, hai vợ chồng chị vẫn chưa có được căn nhà mơ ước cho riêng mình vì giá nhà đất ngày một “leo thang”.
Câu chuyện về cơ hội mua nhà của những người làm công ăn lương ngày càng trở nên xa vời như gia đình chị Hoa đã từng nhiều lần được nói đến. Bởi hiện tại, để tìm kiếm căn hộ giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn như Tp.HCM không còn dễ, đa phần rơi vào mức 50-60 triệu đồng/m2.
Một căn hộ 50m2 có giá khoảng 3 tỉ đồng/căn. Với người thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì hàng năm chỉ dư ra khoảng hơn 130 triệu đồng để dành mua nhà. Như vậy phải mất gần 30 năm mới đủ tiền để mua căn hộ giá 3 tỉ đồng.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang từng nhấn mạnh: "Yếu tố giá đất đắt, cộng thêm kỳ vọng lợi nhuận quá cao của chủ đầu tư đã tạo ra những sản phẩm bất động sản quá tầm với của đại bộ phận người dân".
Nguồn: CBRE Việt Nam quý 4/2022
Có thể thấy, nguồn cơn trầm lắng của thị trường hiện nay, một phần đến từ hệ quả của việc giá bất động sản vượt xa giá trị thực khi căn hộ cao cấp hạng sang áp đảo về nguồn cung so với phân khúc bình dân.
Cụ thể, giai đoạn 2020 - 2022 nhiều chủ đầu tư dự án định giá bất động sản khá cao. Họ bán giá của tương lai để phòng ngừa các rủi ro, khai thác lợi nhuận và tận dụng lợi thế quỹ đất khan hiếm. Tuy nhiên, những đối tượng có nhu cầu ở thực như giới văn phòng, lao động trí thức, gia đình trẻ… lại không chạm được đến giấc mơ sở hữu nhà. Vay ngân hàng để trả dần cũng không phải là giải pháp khi tài chính tích luỹ ban đầu khiêm tốn.
Song song đó, thanh khoản của các dự án giá cao này liên tục đi xuống. Chủ đầu tư khó ra được hàng. Sự điều chỉnh của thị trường thời gian qua đã bộc lộ hai thái cực rõ nét: Bất động sản giá cao cấp yếu thanh khoản, thậm chí “ngủ đông”. Ngược lại, các dự án giá trung cấp, phục vụ túi tiền số đông vẫn có giao dịch ổn định.
Chẳng hạn, tại Tp.HCM và vùng phụ cận, một số dự án căn hộ trung cấp của Khang Điền, Nam Long, Rioland, Phú Đông... vẫn có giao dịch đều. Điển hình, dự án MT Eastmark City của Rioland ghi nhận hơn 60 giao dịch trong đợt mở bán gần đây. Với mức giá khá mềm từ 42 triệu đồng/m2 được xem là lý do khiến dự án này thu hút dòng tiền mua ở thực. Hay, dòng căn hộ thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long xuất hiện gần 40 giao dịch trong 3 tuần vừa qua...
Trong báo cáo của CBRE Việt Nam đã chỉ ra, suốt 3 năm qua, phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường, chiếm 76% nguồn cung. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở quận 1, Tp.Thủ Đức và quận 7. Phân khúc trung cấp chỉ một vài dự án; trong khi loại hình bất động sản bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019.
Theo thống kê, trên địa bàn Tp.HCM có trên dưới 30 dự án rục rịch thị trường từ năm 2022. Tuy nhiên, dạo một vòng hầu hết là các dự án bất động sản thuộc ngưỡng giá trên dưới 100 triệu đồng/m2, dòng căn hộ giá từ 40-55 triệu đồng/m2 rất ít. Nếu so với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần.
“Việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ vừa túi tiền vốn dành cho số đông lại có tỷ lệ rất ít là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh.