Trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng nêu đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu nhà, đất thứ 2. Ông nghĩ gì về đề xuất này?
Việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải là một đề xuất mới. Thực tế, nó đã được đề cập từ năm 2009, nhưng do nhiều nguyên nhân mà chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 6/2022.
Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định và chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua việc đánh thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên đã gặp không ít trở ngại.
Tôi cho rằng, đánh thuế cũng là một chính sách cần nghiên cứu điều tiết thị trường bất động sản nhưng có áp ngay hay không cần rà soát tính toán thêm. Chúng ta cần nghiên cứu tính khả thi khi thông tin, dữ liệu trên thị trường bất động sản về ngôi nhà thứ hai, thậm chí thứ 3 hiện nay vẫn chưa rõ ràng.
Mục đích của đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 là để kiểm soát một số khu vực bất động sản tăng nóng và tình trạng đầu cơ trên thị trường hiện nay. Theo ông, liệu đánh thuế có phải là "chìa khóa" cho vấn đề trên?
Nguyên nhân gây ra những hệ lụy của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là do thiếu cung, những vướng mắc về pháp lý, thể chế chưa được tháo gỡ. Nhiều địa phương sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến dự án bị ách tắc. Cùng với đó, tình trạng môi giới, đầu cơ thổi giá tại một số khu vực cần sự vào cuộc ngay của cơ quan quản lý và chính quyền để kiểm tra, nhắc nhở, tránh tình trạng ảo giá.
Vì vậy, để quản lý thị trường, chúng ta phải đồng bộ nhiều giải pháp, nhiều chính sách, nghiên cứu chỗ nào tăng "nóng" phải can thiệp. Đánh thuế không phải là biện pháp cốt lõi để giải quyết những vướng mắc của hiện tại. Nếu chờ đợi áp dụng chính sách đánh thuế sẽ gây nên những hệ lụy cho thị trường.
TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia.
Ở thời điểm hiện tại, đề xuất trên liệu có phù hợp, thưa ông?
Đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 hiện phù để nghiên cứu, còn chưa thể áp dụng ngay. Để áp dụng chính sách thuế, chúng ta phải rà soát đánh giá tổng thể toàn bộ thị trường một cách cẩn thận. Đặc biệt, đề xuất đánh thuế ở mức nào và thời điểm nào là phù hợp.
Tôi cho rằng ở thời điểm hiện tại việc đánh thuế là chưa khả thi vì còn liên quan quan đến hệ thống thông tin dữ liệu bất động sản hiện vẫn chưa minh bạch và đồng bộ.
Như vậy, để đánh thuế ngôi nhà thứ 2, chúng ta cần những điều kiện gì, thưa ông?
Đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản.
Do đó, để đánh thuế đối với người có căn nhà thứ 2, điều quan trọng nhất là sự minh bạch trong dữ liệu. Chúng ta đã có những bước tiến nhất định trong dữ liệu quốc gia nhưng liệu ta có thể tách bạch mỗi người có bao nhiêu bất động sản không?
Tuy nhiên, với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế không dễ.
Trung Quốc mới đây đã phải đề xuất nới quy định về đánh thuế, tín dụng với căn nhà thứ 2 để vực dậy thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng kéo dài. Theo ông chúng ta có rút ra kinh nghiệm gì từ bài học của nước này?
Năm 2020, Trung Quốc đưa ra quy định 3 làn ranh đỏ, phanh tín dụng, trái phiếu đầu tư thị trường bất động sản khiến thị trường tắc nghẽn. Cùng với đó, việc quản trị điều hành một số doanh nghiệp BĐS lớn có vấn đề đã đẩy thị trường bất động sản nước này rơi vào suy thoái khiến Chính phủ phải tham gia vào cuộc giải cứu khi thị trường bị ứ đọng bởi vấn đề dư cung.
Thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường. Vấn đề của bất động sản Việt Nam hiện nay là dư cầu. Để vực dậy thị trường chúng ra phải khơi thông nguồn cung, cân bằng cán cân cung – cầu trên thị trường bằng cách gỡ vướng pháp lý cho các dự án. Đây là vấn đề cấp bách lúc này.
Xin cảm ơn ông!
"Sổ đỏ còn chưa được cấp hết thì lấy đâu cơ sở để đánh thuế bất động sản"
Điều kiện để đánh thuế căn nhà thứ 2 là phải xác định được những ai đang sở hữu căn nhà thứ 2. Tuy nhiên, hiện nay hệ thống thông tin quản lý về đất đai và số hóa dữ liệu từ trước đến nay tại nước ta vẫn chưa được như kỳ vọng.
Thực tế Giấy chứng nhận sở hữu đất chưa được cấp hết cho người dân, thật khó để có thể xác định được ai là chủ của phần đất đó để mà đánh thuế bất động sản. Ngoài ra, cơ chế liên thông đất đai giữa các cơ quan với nhau, giữa các tỉnh thành vẫn còn chưa đầy đủ. Như vậy, vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề khiến cơ quan Nhà nước chưa thể có đầy đủ dữ liệu về số lượng bất động sản mà một cá nhân nắm giữ.
ThS. Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia pháp lý bất động sản
"Đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao"
Trong suốt thời gian dài, thị trường bất động sản đã liên tiếp gặp những những cú sốc. Ban đầu là dịch bệnh, những khó khăn về địa chính trị quốc tế, rồi tới chính sách siết tín dụng những năm 2022 và sau đó là một số vụ việc tiêu cực.
Sau nhiều nỗ lực, thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn. Vấn đề quan trọng nhất lúc này là lấy lại niềm tin của thị trường, tránh mọi cú sốc hay rào cản mới, như việc thêm một sắc thuế với bất động sản. Thực tế, chúng ta đã thấy, thời gian qua TPHCM có đề xuất khung giá đất mới và đã tạo ra sự không đồng thuận ra sao trong xã hội.
Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở. Nguy hiểm hơn là khả năng phản ứng ngược khi người dân rơi vào vòng xoáy thắt chặt chi tiêu, gây suy thoái kinh tế.
TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế