Đất vùng ven trỗi dậy, vượt mặt tốc độ tăng giá của đất nội đô

Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services vừa tổ chức sự kiện "Công bố báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 1/2022" với sự tham gia của nhiều chuyên gia đầu ngành để chia sẻ những thông tin thị trường hiện nay và đưa ra những phân tích chuyên sâu dưới góc nhìn đa chiều.

Đất vùng ven tăng giá mạnh nhờ quy hoạch

Dẫn từ khảo sát của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh, TS Phạm Anh Khôi chia sẻ trong quý I/2022, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố.

Ông Vũ Cương Quyết, Chuyên gia Bất động sản, TGĐ Đất Xanh Miền Bắc cho rằng đây là một hiện tượng rất “thú vị” trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10 km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20 km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30 km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20 km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%.

Nhìn vào thực tế, mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội được phía Đất Xanh ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng 10-20% so với đầu năm 2021. Giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40-150 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Servicess, giá căn hộ và nhà liền thổ các tỉnh ven Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ, từ 2-5% so với quý trước. Tỉ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước. Giá đất nền tăng 10-20% so với Quý I/2021, có nơi mặt đường lớn vị trí đẹp tăng 30-40%. Giá đất nền ở tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng so với cùng kỳ năm 2021 khoảng 20-30%.

Theo ông Quyết, bắt nguồn từ việc BĐS vùng ven có tốc độ tăng giá rất nhanh phải xét đến việc nguồn vốn FDI đổ vào BĐS công nghiệp ở khu vực này rất mạnh mẽ, làn sóng đầu tư FDI vào BĐS công nghiệp mạnh đến từ chiến tranh thương mại và chủ trương thu hút vốn có hiệu quả nhờ nhiều ưu đãi mà Chính phủ đề ra.

“Khi FDI đổ vào BĐS công nghiệp tại vùng ven phát triển thì lượng dân cư đổ về rất lớn. Như Samsung hoặc Foxcom cần số lượng nhân công làm việc vô cùng lớn sẽ thu hút lực lượng lao động từ khắp nơi đổ về. Song song đó sẽ phát triển về nhu cầu ở, nhu cầu thương mại, nhu cầu BĐS,… những yếu tố đó cấu thành nên việc tăng giá”, ông Quyết chia sẻ.

Theo đó, vị chuyên gia BĐS của Đất xanh cho rằng dù có tốc độ tăng giá rất nhanh và mạnh, nhưng mức giá sau tăng của những khu vực vùng ven này vẫn rất hợp lý. Vì vốn dĩ đây là khu vực ngoại thành, cách xa trung tâm thành phố, giá đất khởi điểm thường ở mức thấp cho đến mức rất thấp.

“Do đó, sau khi tăng giá lên gấp 2 hay 3 lần, thì mức giá ở khu vực này vẫn có thể chấp nhận được và không hề phi lý”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Vũ Cương Quyết, Chuyên gia Bất động sản, TGĐ Đất Xanh Miền Bắc cho rằng việc đất vùng ven tăng mạnh hơn đất khu vực trung tâm là một hiện tượng rất “thú vị” trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh nguyên nhân đến từ việc hưởng lợi từ vốn FDI, ông Quyết cũng cho rằng BĐS khu vực cách xa trung tâm tăng giá còn đến từ một nguyên do khác là sự trỗi dậy của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Theo ông, sau đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi “khẩu vị” của các nhà đầu tư. Từ đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhận được nhiều sự quan tâm hơn vì người dân có xu hướng sở hữu cho mình một BĐS với mô hình nghỉ dưỡng tốt, xanh mát cùng không khí trong lành. Sau khoảng thời gian dài chống chọi với đại dịch, người dân đã bắt đầu chú ý đến sức khỏe và hướng tới một môi trường sống “xanh”.

TGĐ Đất Xanh Miền Bắc nhận xét động lực tăng trưởng cho ngành BĐS nói chung, phân khúc BĐS vùng ven nói riêng không chỉ riêng giai đoạn hậu Covid-19, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi "xuống tiền"

Dẫn báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA cho biết, trong 3 tháng đầu năm, những quy định về luật kinh doanh bất động sản cũng bắt đầu có hiệu lực.

Nhằm thích ứng với đại dịch, nhiều chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tình hình mới được đưa ra, nhờ đó các doanh nghiệp khôi phục sản xuất kinh doanh, FDI cũng đạt kết quả tích cực. Dự báo năm 2022, FDI có nhiều dấu hiệu khởi sắc hơn năm 2021, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng tạo ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản.

Ví dụ, việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên vẫn phải thành lập doanh nghiệp; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đăng ký lại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hay việc siết chặt thu thuế đúng với giá chuyển nhượng bất động sản.

Các quy định này được ban hành với mục tiêu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích lũy, quy hoạch, định vị lại môi giới ngành nghề, đòi hỏi lực lượng tham gia chính quy, có trách nhiệm.

Theo báo cáo, tình trạng mất cân bằng cung cầu, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá BĐS tăng cao, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao. Đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với mức lợi tức cao, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi phát biểu tại sự kiện.

Tuy vậy, TS cho rằng thị trường hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều diễn biến cần chú ý, nổi trội là tình trạng sốt đất ảo cục bộ, dẫn đến giá tăng cao nhưng không có nhiều giao dịch. Điều này sẽ gây bất ổn cho thị trường do tình trạng đầu cơ cao, giá vượt quá xa khả năng tiếp cận của người có nhu cầu ở thực. Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt giá là do những năm qua nguồn cung hạn chế, thiếu sản phẩm ở các phân khúc trong khi nguồn tích luỹ của nhà đầu tư là có, dòng tiền dồi dào.

Vì vậy, người mua cần tỉnh táo trong những cơn sốt bởi hệ luỵ khi những cơn sốt đi qua là rất lớn. Đặc biệt là rủi ro liên quan đến pháp lý, như ở những vùng ven tình trạng phân lô, bán nền; rủi ro về quy hoạch do không nắm rõ pháp lý là rất lớn, trong khi giá trị bất động sản không nhỏ.

"Nhà đầu tư lướt sóng cần cẩn trọng với dòng tiền đầu tư", ông Khôi nhấn mạnh.