Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp
Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn, Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV, chiều 08/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã làm rõ một số nội dung liên quan đến thị trường BĐS.
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế và các lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.
Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đã cơ bản được hoàn thiện bao gồm: Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường BĐS vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển.
Tổng lượng giao dịch BĐS cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng BĐS mới…
Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, thị trường BĐS đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.
Đó là, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất, cụ thể về hình thức hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất, xác định giá đất, chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình BĐS mới...
Bên cạnh đó là khó khăn về nguồn cung BĐS. Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai nhưng cũng gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý (lựa chọn chủ đầu tư, tình hình sử dụng đất, giao đất).
Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án, bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 22 dự án, bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ 2021.
Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm.
Các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.
Một vấn đề nữa cũng được Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề cập, đó là cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp. Phổ biến là BĐS các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi đó, thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
“Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.
Mặt khác, các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu ổn định, hoạt động môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường BĐS tại các địa phương có tồn tại, bất cập.
Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để.
Công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp BĐS về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng và huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường BĐS.
Ngoài ra, chính sách thuế đối với sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch BĐS, làm thất thu ngân sách.
Giải pháp để thị trường BĐS phát triển ổn định
Để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề xuất một số giải pháp.
Trong đó, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Ảnh minh họa: Internet.
Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường BĐS; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…
Cùng đó là theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời có giải pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết.
Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc để thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.
Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở XH, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.
“Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật. Các doanh nghiệp có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển các dự án BĐS. Tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả, ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho rằng, cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS (nhất là trái phiếu riêng lẻ).
Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…
Bên cạnh đó, nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS.
Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.
Mặt khác, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho rằng, cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án BĐS lớn.
“Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định.
Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, BĐS” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.
