Thúc đẩy nhiều ngành kinh tế khác cùng phát triển
Chiều 8/6, tại Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, theo yêu cầu của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị tham gia trả lời làm rõ một số nội dung liên quan đến thị trường BĐS trong phiên thảo luận và trả lời chất vấn chính của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu làm rõ tầm quan trọng của thị trường BĐS trong nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế và lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Thị trường BĐS của Việt Nam đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.
Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến BĐS đã cơ bản được hoàn thiện, gồm Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng cùng nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn đã tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Trong năm 2021 và quý 1 năm 2022, mặc dù có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng thị trường BĐS đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển. Tổng lượng giao dịch BĐS cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh tồn đọng BĐS mới; tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng cho thuê giảm dần.
Bất cập trong hình thức lựa chọn chủ đầu tư
Tuy nhiên, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng khẳng khái thừa nhận, bên cạnh những đóng góp tích cực, thị trường BĐS đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh, nổi lên như: Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn bất cập trong hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất, xác định giá đất, chế độ sử dụng BĐS, quy định đối với các loại hình BĐS mới, hỗn hợp, đa chức năng, quy trình, thủ tục triển khai các dự án BĐS;
Ảnh minh họa.
Việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án BĐS tại hầu hết các địa phương đang gặp rất nhiều khó khăn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm ở tất cả các phân khúc, đặc biệt chưa đáp ứng nhu cầu về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
Năm 2021, trong tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án bằng 60% tổng số dự án so với năm 2020 và trong quý 1 năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22 dự án bằng 47% so với quý IV năm 2021 và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 kế hoạch, trong đó nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương ứng với 54 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị đạt 4,6 triệu m2 với 92,5 nghìn căn hộ.
Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội nhưng tốc độ triển khai rất chậm, trong đó nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 9,6 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ, các dự án này triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại trong thời gian gần đây, sau gói tín dụng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.
Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, phổ biến là sản phẩm BĐS nhà ở trung cao cấp, BĐS du lịch; thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình;
Giá BĐS đặc biệt là giá nhà ở, đất ở liên tục tăng, cao hơn so với thu nhập của người dân, điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp ở các đô thị, công nhân trong các khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở;
Các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu ổn định, hoạt động môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường BĐS tại các địa phương còn tồn tại bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để. Thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính chưa đầy đủ, chưa kịp thời.
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp trong về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng, về huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường BĐS.
Đặc biệt, chính sách thuế đối với sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch BĐS làm thất thu ngân sách nhà nước.
Hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng tung tin nhiễu loạn thị trường.
Tạo điều kiện cho doanh nghiệp có năng lực tiếp cận tín dụng
Để bảo đảm thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững đóng góp tích cực hơn cho sự phát triển của nền kinh tế, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề xuất một số giải pháp như: Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS để bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Ảnh minh họa.
Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường BĐS, tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp.
Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời có biện pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch xây dựng để thúc đẩy, triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.
Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.
Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro, đồng thời tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định của pháp luật, các doanh nghiệp có năng lực có tín nhiệm, có dự án tốt, dáp ứng các điều kiện cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng cho phát triển các dự án BĐS.
Đặc biệt, cần tiếp tục cho vay đối với dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả, ưu tiên cho vay các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.
Kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhất là trái phiếu riêng lẻ, đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS theo đúng quy định; tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.
Nghiên cứu đề xuất các quy định về thuế đối với chuyển quyền sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS để hạn chế hoạt động đầu cơ, găm giữ BĐS. Nghiên cứu sửa đổi các quy định có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp với thực tế địa phương.
Giải pháp về chính sách tiền tệ để bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh
Trước đó, trong phiên chất vấn Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, đại biểu Lê Thanh Vân - Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau đặt vấn đề, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, siết chặt tín dụng đối với BĐS có thể dẫn đến hệ lụy như: thị trường sẽ đình trệ, người nghèo, nhất là người nghèo ở đô thị khó mua được nhà giá rẻ.
Mục đích quản lý của Nhà nước là chống đầu cơ, chống bong bóng BĐS nhưng trên thực tế, vẫn có nhiều doanh nghiệp BĐS làm ăn nghiêm túc, đúng pháp luật. Với tư cách người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước, đề nghị Thống đốc Nguyễn Thị Hồng chỉ rõ các giải pháp về chính sách tiền tệ để bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh?
Còn đại biểu Đỗ Thị Việt Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang cho rằng, thị trường BĐS dự báo có thể sẽ tiếp tục biến động, tình trạng nhà đầu tư đầu cơ đẩy giá đất lên cao bất thường trong đấu giá đã gây sốt ảo BĐS, bong bóng giá nhà đất, làm lũng đoạn thị trường. Dòng tiền đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS rất lớn, trong đó có nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Tình trạng này cũng ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng, định giá tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, cho vay kinh doanh BĐS vẫn là lĩnh vực rủi ro đối với hoạt động ngân hàng.
Trước thực trạng trên, đại biểu đề nghị Thống đốc Nguyễn Thị Hồng chỉ rõ những công cụ, biện pháp toàn diện, mạnh mẽ hơn để quản lý, kiểm soát có hiệu quả hơn nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS?
Ngoài ra, có nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu thực sự được vay vốn tín dụng để mua nhà ở, đặc biệt là nhà ờ xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Thống đốc có giải pháp chủ yếu như thế nào để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể này tiếp cận được nguồn vốn?
Ngân hàng quan tâm nhất đến tín dụng BĐS
Trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về chính sách tiền tài chính tiền tệ liên quan đến BĐS, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, đối với tín dụng BĐS là sự quan tâm nhất của hoạt động ngân hàng bởi rủi ro lớn.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội.
Bản chất của tín dụng BĐS thường giá trị lớn, kỳ hạn dài; trong khi tiền gửi của hệ thống ngân hàng lại là tiền gửi ngắn hạn. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước có những quy định pháp luật để kiểm soát rủi ro đối với BĐS và đã có những quy định và chỉ đạo các tổ chức tín dụng khi cho vay các khoản vay có tài sản đảm bảo phải thường xuyên đánh giá lại những tài sản đảm bảo để nhận diện những rủi ro của khoản vay đó.
Với quan điểm, chính sách đối với tài chính đối với kinh tế phải nhất quán, thông suốt, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, với thị trường BĐS, đề nghị phải thanh tra, kiểm tra, giám sát từ sớm, từ xa, tránh trường hợp “mất bò mới lo làm chuồng”.
Tất cả thị trường BĐS phải thông suốt, một mặt giám sát, quản lý chặt thị trường BĐS, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, cần chấn chỉnh, xử lý những cái méo mó, hư hỏng của thị trường BĐS nhưng không phải là đóng cửa, hạn chế thị trường BĐS phát triển.
