Thêm “rào chắn” khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận tín dụng
Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2023, trong đó đáng quan ngại là các quy định tại Khoản 2 Điều 1 bổ sung khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) có bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng” là chưa thật hợp lý, sát thực tế, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật.
Ngoài 6 trường hợp được quy định tại khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39 thì Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 bổ sung 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng” được bổ sung vào gồm:
Khoản 7. Để gửi tiền.
Khoản 8. Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
Khoản 9. Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.
Khoản 10. Để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh, mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay; Các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh là các chi phí có sử dụng nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng theo phương án sử dụng vốn đã gửi tổ chức tín dụng để được xem xét cho vay trung, dài hạn nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh đó.
Theo HoREA, việc quy định thêm 4 đối tượng không được vay vốn đã dựng thêm “rào chắn” làm cho người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản khi tiếp cận tín dụng. Việc hạn chế này gây hệ lụy không nhỏ đến các doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển, trong đó có các doanh nghiệp BĐS do không thể tiếp cận vốn để tiếp tục triển khai dự án hay phát triển dự án mới.
Đặc biệt, các đối tượng tại khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng. Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.
Không cho vay thanh toán tiền góp vốn mua cổ phần là không đúng
HoREA nêu bất cập” của khoản 8 khi quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom” là không đúng, không phù hợp thực tế.
Cũng theo HoREA quy định này cũng không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành”, mà trong “các chương trình, dự án đầu tư” bao gồm cả hoạt động “góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”.
Không cho vay thanh toán hợp đồng góp vốn là chưa đồng bộ
HoREA cũng chỉ ra “bất cập” tại khoản 9 khi quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay” là chưa đồng bộ, chưa thống nhất với một số quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 tại khoản 2 Điều 3 (Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận) hoặc khoản 1 Điều 504 (Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm”.
Theo HoREA, Khoản 9 cũng chưa đồng bộ, chưa thống nhất với khoản 2 Điều 21 và Điều 24 Luật Đầu tư 2020 quy định “đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp”, mà “đầu tư theo hình thức góp vốn” là 01 hình thức “hợp đồng hợp tác” theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Hiệp hội nhận thấy, với các quy định trên đây của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân “góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp, nên Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.
Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án, ví dụ Dự án A đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc Dự án B đã có “Giấy phép xây dựng” thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…
Khoản 9 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải đảm bảo “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” thì mới được giao dịch và thực hiện “thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai”.
Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng” thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc “giai đoạn thực hiện dự án”, nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, chưa được huy động vốn của khách hàng.
|Nếu dự án “đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép “mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai”, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn “rẻ nhất, hiệu quả nhất” do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng”, văn bản của HoREA khẳng định.
Cấm cho vay thanh toán hợp đồng góp vốn tác động “tiêu cực” đến đầu tư phát triển
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA quy định cấm cho vay của khoản 9 không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc “ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện”, mà còn tác động “tiêu cực” đến đầu tư phát triển nói chung vì áp dụng đối với mọi dự án đầu tư, nên một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…
Bởi lẽ, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc mà dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án. Ví dụ như dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện, thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.
Do vậy, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm “bên thứ 3” để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. Nhưng, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với “bên thứ 3”.
Điều cấm này dẫn đến vấn đề là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được “bên thứ 3” có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án, nên có thể thấy rõ với điều cấm này thì khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế “nguồn vốn rẻ”.
Do vậy, theo HoREA khoản 9 chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư do khoản 9 Điều 8 không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư” trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” hoặc “Giấy phép xây dựng”…và đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.
Không được cho vay “để bù đắp tài chính” là chưa hợp lý
Theo HoREA, Khoản 10 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để bù đắp tài chính” trừ trường hợp đáp ứng đủ 02 điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 10 Điều 8, nhưng tại điểm a khoản 10 lại quy định điều kiện các chi phí thực hiện dự án phải “phát sinh dưới 12 tháng” tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là do tình trạng bị “vướng mắc pháp lý” hiện nay, mà nên quy định thời hạn “dưới 36 tháng” thì hợp lý hơn.
Trước những bất cập khi khoản 2 điều 1 của Thông tư 06 bổ sung 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết: “Doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó khăn, thậm chí nhiều doanh nghiệp hiện đang trên bờ vực phá sản do dự án vẫn chưa giải quyết được vấn đề pháp lý, dòng tiền bị thiếu hụt. Phao cứu sinh cho các doanh nghiệp bất động sản hiện tại chính là nguồn vốn tín dụng để tiếp tục triển khai dự án, thu lại dòng tiền…Nếu chiếc phao này bị vỡ, doanh nghiệp rất dễ chết đuối”.
“Do vậy, HoREA khẩn thiết kiến nghị NHNN nên sửa đổi khoản 2 điều 1 của Thông tư 06, theo hướng bỏ quy định “không cho vay góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” tại khoản 8. Tại khoản 9 loại bỏ không cho vay đối với dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng ra khỏi đối tượng không được vay vốn. Và đề xuất tăng từ 12 tháng lên 36 tháng đối với các thời gian các chi phí phát sinh được quy định ở khoản 10”.
