Nguồn cung BĐS dồi dào nhưng vẫn chưa đủ cầu

Không xảy ra “sốt đất” toàn thị trường

Chia sẻ tại sự kiện “Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam Quý I/2022” diễn ra tại Hà Nội, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, cho biết thị trường BĐS tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới ở mức khả quan, với 4.904 căn hộ, tăng 36% theo quý. Trong đó, số lượng sản phẩm mới tập trung áp đảo tại khu Tây (60%), khu Đông (38%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 13.700 căn hộ.

Tại thị trường ven Hà Nội, cụ thể là Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, một dự án đô thị lớn tại Hưng Yên đã chiếm đến 69% nguồn cung căn hộ mới cho toàn thị trường khi mở bán với số lượng lớn tương đương 1.000 sản phẩm, với tỉ lệ hấp thụ cao đến 90%.

Dự báo về nguồn cung tương lai, ông Khôi cho biết, trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội được dự báo sẽ chào đón khoảng 54.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì… là dự án của những CĐT nổi bật như VinHomes, Keppel Land, Capital Land, Gamuda Land, Hưng Thịnh,…

Đồng thời, căn hộ sẽ tiếp tục là sản phẩm chủ đạo trong thời gian tới, và nguồn cung mới có xu hướng phân bổ ra khu vực ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh. Dự báo thị trường tiếp tục ghi nhận xu hướng Bắc tiến của các CĐT lớn khu vực phía Nam.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc phát biểu tại sự kiện.

Chia sẻ về giá bất động sản miền Bắc Quý I năm 2022, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng 10-20% so với đầu năm 2021. Giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40-150 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, giá căn hộ và nhà liền thổ các tỉnh ven Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ, từ 2-5% so với quý trước. Tỉ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước. Giá đất nền tăng 10-20% so với Quý I/2021, có nơi mặt đường lớn vị trí đẹp tăng 30-40%. Giá đất nền ở tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng so với cùng kỷ năm 2021 khoảng 20-30%.

Đánh giá tổng quan về thị trường BĐS miền Bắc, ông Quyết nhấn mạnh, tuy có hiện tượng tăng giá cao, nhưng thị trường BĐS miền Bắc sẽ không có hiện tượng sốt đất hoặc đóng băng toàn thị trường mà sẽ chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương.

Phân tích các yếu tố giúp thị trường miền Bắc sôi động, ông Quyết chỉ ra rằng, các gói đầu tư công vào hạ tầng tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận cụ thể là các tuyến đường vành đai 4, 5… là điểm nhấn giúp thị trường BĐS tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn.

Bên cạnh dấu hiệu tích cực từ thị trường, ông Quyết cũng lưu ý: “Với sự phát triển nóng, cùng sự “sốt” giá tại nhiều địa phương qua các cuộc đấu giá, các nhà đầu tư cần thận trọng trong việc đầu tư tại các dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản”.

Thị trường Tp.HCM khan hiếm nguồn cung

Trong quý I/2022, nguồn cung mới tại thị trường Tp.HCM ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý 4/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ.

Số lượng các dự án mở bán mới tại Tp.HCM giảm đáng kể trong khi nguồn cung tại Hà Nội vẫn tăng mạnh. Nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung mở bán mới tại Tp.HCM giảm, tuy nhiên theo TS Phạm Anh Khôi, vấn đề chính là do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế. Khi quỹ đất tại Tp.HCM hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu của khu vực này.

Trong khi đó, tại 3 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu, báo cáo của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho thấy, nguồn cung căn hộ là sản phẩm chủ đạo, chiếm 63,9% nguồn cung mới. Tuy có xu hướng giảm nhưng nguồn cung mới tại thị trường Bình Dương vẫn chiếm ưu thế với 76% tổng giỏ hàng mới. 90% nguồn cung nhà liền thổ trong khu vực đến từ Đồng Nai với các dự án quy mô lớn.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services.

Về nguồn cung tương lai, Tp.HCM được dự báo sẽ chào đón khoảng 50.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, khu Nam và khu Tây,… là dự án của những chủ đầu tư nổi bật như Tập đoàn Đất Xanh, VinHomes, Keppel Land, Sơn Kim Land, Nam Long,…

Thị trường Bình Dương dự kiến cho ra mắt khoảng 5.000 căn ở khu vực 3 thành phố trong quý tới. Đồng Nai dự kiến đón nhận hơn 1.000 sản phẩm, chủ yếu từ phân khúc thấp tầng, với giá bán dự kiến tăng 5-10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, thị trường Bà Rịa-Vũng Tàu chủ yếu chào đón nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại khu vực Hồ Tràm. Với sức cầu được đánh giá khả quan, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa-Vũng Tàu được đẩy mạnh, giá bán các dự án dự kiến sẽ tăng trong các đợt mở bán mới từ 3-7%

Xét về yếu tố giá, mặt bằng giá thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Với nhu cầu mạnh mẽ, tỉ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỉ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP.HCM.

Giá bán nguồn cung mới tăng 5-10% so với đợt trước, giỏ hàng cũ có giá bán ổn định theo quý, trong đó, giá bán căn hộ Bình Dương xấp xỉ căn hộ hạng C của TP.HCM, tương đương khoảng 24-47 triệu đồng/m2.

"Thời gian tới, các dự án hạ tầng sẽ là yếu tố giữ độ “nóng” giúp thị trường bất động sản khu vực tăng nhiệt. Về nguồn cung tương lai, loại hình đất nền sẽ tiếp tục dẫn đầu trong quý tới, loại hình nhà xây sẵn dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian gần. Giá bán chủ yếu sẽ tăng theo tiến độ thông tin quy hoạch hạ tầng, tiện ích", TS Phạm Anh Khôi nhấn mạnh.

50.000 căn hộ là chưa đủ để giải cơn "khát" BĐS tại TP.HCM sau Covid-19

Theo các chuyên gia của Đất Xanh, mặc dù trong năm nay số lượng sản phẩm BĐS được tung ra thị trường TP.HCM dự kiến là rất cao nhưng như thế vẫn là chưa đủ đối với các nhà đầu tư đang chìm trong "cơn khát" BĐS ở thời điểm hiện tại.

Cụ thể, ông Phạm Anh Khôi phân tích trong đợt dịch Covid-19 vừa qua, dù nguồn cung BĐS ghi nhận giảm mạnh, các sản phẩm BĐS trên thị trường vô cùng khan hiếm nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư lại không có sự thay đổi, vẫn giữ nguyên ở mức như trước khi dịch bệnh ập đến. Điều này khiến cho các nhà đầu tư BĐS luôn trong tình trạng săn lùng, tìm kiếm sản phẩm phù hợp với mình. Đây cũng là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng sốt đất khi chênh lệch cung cầu là quá lớn.

Theo ông Khôi, việc thị trường TP.HCM được dự báo sẽ chào đón khoảng 50.000 sản phẩm chỉ là bước đệm đầu tiên để tạm thời xua tan đi cơn khát đất của các nhà đầu tư chưa chưa thể giải quyết triệt để được vấn đề hiện hữu này. Ông Khôi ước tính là trong giai đoạn 3 đến 5 năm tới, số lượng sản phẩm tại thị trường Tp.HCM phải đạt ngưỡng 30.000-50.000 sản phẩm BĐS/năm, và kéo dài số lượng như vậy trong nhiều năm mới đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Đinh Nhất Quý, Chuyên gia Bất động sản, PTGĐ Đất Xanh E&C cho rằng phân khúc sản phẩm BĐS vừa túi tiền sẽ là phân khúc thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Đồng ý kiến trên, ông Đinh Nhất Quý, Chuyên gia Bất động sản, PTGĐ Đất Xanh E&C cũng khẳng định thị trường BĐS vẫn sẽ tiếp tục diễn ra rất sôi nổi trong tương lai và người dân vẫn sẽ tìm kiếm khắp nơi để mua đất vì nhu cầu sở hữu đất, nhu cầu có nhà ở luôn hiện hữu và cần thiết dù có sự xuất hiện của Covid-19 hay không.

Ông Quý cho rằng Covid-19 chỉ là một chiếc đòn bẩy khiến tầm quan trọng của việc sở hữu BĐS được đẩy lên cao trào, và khi thị trường bị thiếu thốn về nguồn cung thì cái cầu của thị trường BĐS vốn đã hiện diện từ trước nay lại càng nổi bật hơn.

PTGĐ Đất Xanh E&C cho rằng trong tương lai, phân khúc sản phẩm BĐS vừa túi tiền sẽ thu hút sự chú ý nhất của cả những phân khúc khách hàng mua để ở hay phân khúc khách hàng đầu tư sinh lời. Bởi vì đây là sản phẩm có giá thành hợp lý, trong khả năng chi trả của đại đa số các thành phần muốn tham gia vào thị trường BĐS, bên cạnh đó tinh thanh khoản và sử dụng thực tiến lại rất cao.

Do đó, vị chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS trên thị trường nên tập trung đầu tư vào phân khúc này, tạo ra những sản phẩm đa dạng và xây dựng nhiều sự lựa chọn cho khách hàng theo nhiều mức độ khác nhau.