“Sốt đất” liên hoàn, bong bóng bất động sản liệu có xảy ra?

Tại tọa đàm “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Lĩnh vực bất động sản đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường bất động sản là đầu kéo và đầu đẩy cho nền kinh tế.

Theo nghiên cứu, thị trường bất động sản liên quan tới 4 ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế, nên bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển và ngược lại.

Việc Chính phủ thúc đẩy nền kinh tế phát triển cũng sẽ làm thị trường bất động sản phát triển. Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT đang được Chính phủ giao sửa 2 luật là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để tháo gỡ các vấn đề liên quan tới cơ chế chính sách liên quan tới bất động sản.

"Chúng tôi ghi nhận rằng, qua các hội thảo sẽ giúp các bộ ngành có nguồn thông tin chính thức để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi chính sách. Hai năm (2020-2021) có thể nói thị trường bất động sản chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh.

Năm 2021 nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - 1 trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều", ông Khởi nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Ảnh: Nhadautu.vn

Liên quan tới dự án du lịch nghỉ dưỡng trong toàn quốc năm 2021 cũng giảm 35% so với 2020, năm 2020 cũng giảm 50% so với 2019. Giá cả bất động sản ngược chiều so với nguồn cung. Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch, đặc biệt phân khúc đất nền trong 2 năm vừa rồi.

Bình quân khu vực và bình quân 1 số tỉnh, cuối 2021 giá dự án tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, đất nền tăng 20-30%, có nơi tăng 50% trong năm 20221. Hiện tượng này cần được bàn kỹ là nguyên nhân khách quan hay chủ quan, nguyên nhân làm tăng giá.

Về cấp tín dụng, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến 30/11, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản là 690.000 tỷ đồng - tỷ lệ dư nợ tín dụng vẫn an toàn (dưới 7%) cho kinh doanh bất động sản. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lại tăng mạnh, điều này đang đặt ra là vấn đề tại sau TPDN huy động tăng mạnh trong khi nguồn cung không có, đã có 9 tỷ USD (gấp 3 lần 2020) đổ vào thị trường bất động sản, lãi suất 8-13%/năm; trong đó gần 30% TPDN phát hành không có TSBĐ.

Nguồn vốn FDI vào bất động sản cũng tăng trong năm 2021, đến tháng 12/2021 tổng vốn đầu tư hơn 31 tỷ USD, tăng 9,2% so với 2020, trong đó bất động sản chiếm 8,3%. Chỉ số hay quan tâm là lượng tồn kho bất động sản. Tổng hợp 2021, ước tính hơn 2.200 căn hộ tồn kho, ít hơn nhiều so với các năm trước (2020 là hơn 9.000 căn).

Thị trường bất động sản thời COVID đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng, cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng theo. Có một số điểm nghẽn, thứ nhất là cơ chế chính sách mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như: Thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Thứ hai là giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện bong bóng bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải sốt cao.

Giá bất động sản tăng chủ yếu do cung ít cầu cao. Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có COVID-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính chưa đa dạng, bền vững, khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao.

Hiện đa số các địa phương cũng chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến nhiều nhà môi giới lũng đoạn giá. Tuy nhiên, cần thấy rằng một loạt chính sách bất động sản được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện.

Ngoài ra, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như "cấp sổ đỏ cho Condotel sẽ được quy định rõ trong luật". Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay sẽ tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đó là cơ hội với các nhà đầu tư.

Về các gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp từ Nghị định 43 của Quốc hội và Nghị định 11 của Chính phủ. Như quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ cho người thuê mua nhà ở xã hội trong 2 năm.

Điều này sẽ mang tới cơ hội không lo thiếu người mua, chỉ lo thiếu dự án. Hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ.

Ngoài những chương trình đang thực hiện, cộng với chương trình mới sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Nhu cầu của thị trường, tiêu thụ, nhà ở lớn sẽ kéo theo kinh doanh, sản xuất phát triển. Ngay ở thời điểm hiện tại đã có hiện tượng, chủ đầu tư không muốn bán dự án đợi giá lên mới bán, đây sẽ là những xung lực với thị trường.

Trong thời gian tới Chính phủ sẽ sửa đổi, hoàn thiện 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ, các bộ rất quyết tâm hoàn thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới. Các luật sửa đổi đang năm trên bàn Quốc hội, chờ Quốc hội thông qua.